封面图 | 《攀登者》剧照

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冯叔，在您的文章里看到一段话，「追求理想，重点不在于实现，而在于过程。就像爬山，最后你上去了，发现大家都一样。都到山顶上了，能有什么不同？不同的是过程中每个人的表现。珠峰顶上差不多30平米，登顶的人在上面待一会儿，拍了照就赶紧往下走。但是，在攀登的路上会看到各种景象。所以你要敢于为这个目标去攀登，去行走。其实价值在这儿。」能举例讲一讲吗？您做过的事情当中，有没有过程比结果更有意义的？

从2002年到2018年，我曾经花了16年时间，在纽约世贸大厦做了一个「中国中心」项目。这个项目本身的盈利并不好，但在做这个项目的过程中，我见到了特别多有意思的事，也积累了很多宝贵的经验。这件事，比较符合你所说的「过程比结果更有意义」。

「911事件」之后，因为一个很偶然的机会，我接触到纽约世贸中心重建这个事。

我印象中是在2002年1月份，那天还下着雪，

我印象中是在2002年1月份，那天还下着雪，我在北大参加一个房地产行业的研讨学习班。在课堂上，哥伦比亚大学房地产学院的莱文教授给我们讲911之后的重建，还展示了一位法国设计师的世贸中心重建方案。这个方案非常棒，七栋建筑和不远处的自由女神像遥相呼应，就像是自由女神像旋转着的裙摆，依次展开。

莱文教授不仅讲到建筑设计，也讲到重建过程中的财务等问题。他的讲座激发了我想参与世贸重建的念头。我就问教授，「我有没有机会参与？」

教授说，「我没法回答你这个问题，但是，如果你去纽约，我可以帮你介绍相关的负责人，你跟他们谈。」

就这样，2002年春夏之交的一天，我去了纽约，见到了纽约合作组织的人，然后在纽约合作组织的安排下，和世贸当时的业主方讨论参与重建的可能性。

之后，经历了一系列的曲折，终于在2018年，

之后，经历了一系列的曲折，终于在2018年，在重建的世贸中心最高的一号楼（自由塔）上，建成了中国中心（后来改名叫SkyClub，中文名是云端俱乐部）。

从2002年启动到2018年运营，这个项目用了16年时间，这期间，为了这个事，我去了六七十次纽约。应该说，这是我做过的比较小的一个项目，也是花时间最长、难度最大、挑战最多的一个项目。

这16年中，中美关系起起起起伏伏，我们的企业也经历了起伏，出现了很多变化。但是，通过这个项目，我观察到，有几点非常重要。

第一，信用与契约非常重要，是市场经济中交易的基础。

我们中国人做生意的习惯，上来就谈价钱。但是，

我们中国人做生意的习惯，上来就谈价钱。但是，在谈这个项目的时候，开始没人跟我们谈价钱，先谈的是技术：要在500米高的地方做一个超级俱乐部，建一个交流的平台，提供会议、餐饮、健身等设施，在技术上行不行？

技术谈完了，开始谈法律。法律上的问题也都搞明白了，才开始谈商务，这时候才开始谈钱。他们说，商务上的事，你我之间是可以妥协的，但是技术和法律上的事情，是不能妥协的，技术和法律，才能最终保障交易的可实施性。

因为这个经验，我们知道了，商业活动的基础实际上是技术和法务。之后我在很多地产项目的谈判中，也特别坚持技术、法务、商务这样一个顺序。技术不行就不谈了，法务上不行也不谈，商务上不行，那还可以再谈。

第二，做这个项目的过程中，我了解到合格交易对手的概念，也体会到合格交易对手有多么重要。

在和我们开始谈技术之前，有一个环节，他们要验

在和我们开始谈技术之前，有一个环节，他们要验证我是不是合格交易对手。举个例子来说，我要做「中国中心」，他们就提出，既然你有信心把中国企业带过来，那么，你应该是认识很多著名的中国企业家的。于是，就列举了很多有名的中国企业家，问我认不认识。我说认识。

随后，他们就列了一个名单，「我们来中国，到时候你约一下他们，我们想见一见。」后来柳传志、马蔚华、宁高宁、张朝阳等许多企业家都当面向他们表示坚决支持我和「中国中心」。

于是，我就组织了几次见面会，大家见面了。之后他们又说，「这些都是讲中文的企业家。你能不能再约一批可以讲英文的中国企业家？」他们又列了一个名单。我又组织了一次活动，请来了名单上这些留过学、能讲英语的企业家。

他们见了之后，认为我算是合格了。然后他们又提出来，认识很多中国企业家还不够，还要考察我的信用，问我能不能找一个能证明我信用的外国企业家。

刚好此前我们跟怡和集团旗下的香港置地合作做了

刚好此前我们跟怡和集团旗下的香港置地合作做了一个项目。我说，可以找香港置地、怡和来了解。我和怡和董事长凯瑟克先生有过多次交谈，互相都很熟悉。

怡和方面告诉美方：一、冯先生对中国的事知道的特别多。不仅如此，巴勒斯坦、以色列、朝鲜，等等，也知道很多，不仅知道，似乎还不外行。第二，别的不知道，但冯先生和香港置地合作的这个项目上，信用很好。

此后，美方就开始接纳我，视我为合格交易对手。

对方如此精挑细选，我们当然也不能让人家失望。这个项目就做得很认真。这其实就像是相亲，往往是你渣我也渣，你认真遇到的人也会认真。所以，最后我们用了16年时间，即使没赚钱，我们把这个项目做成了。

当然，后来我们也发现，一些生意出了问题，本质

当然，后来我们也发现，一些生意出了问题，本质上都是交易对手出了问题，比如交易对手的履约能力不够，诚信度不够，专业度不够，或者临时出现了意外的变故，公司破产或者是面临其它诉讼，等等。而比较顺利的项目，往往都是找对了合格交易对手。

在这期间，我们也不断地和美国的同行交流，积累了很多宝贵的经验。

比如在超高建筑领域，我们更新了认知。最近这几年，我们在海外做超高建筑，最初的经验就来源于此。

我们还发现，纽约市场在很多方面和我们原有的经验不一样，比如说，这里的地产商都不急着买地。我就问他们，「为什么你们你们都不着急买地？」

他们告诉我，「土地是无限的，为什么急着要买？

他们告诉我，「土地是无限的，为什么急着要买？」

我一头雾水，「为啥说土地是无限的呢？」

对方告诉我，「土地作为一种自然要素，当然是有限的。但是，把地产开发所需的土地作为一个生产要素来看的话，它就是无限的。为什么呢？首先，你可以把房子往高了盖，向天空要面积。现在最高的住宅楼已经有500米高了，而在100年前，最高的写字楼也才100米高。其次，房价、地价都足够贵时，可以把旧房子拆了，再建新的，这样能产生新的土地供应。所以，只要它是生产要素，随着技术的进步和价格的调整，它的供给就可以视为是无限的。」

我一琢磨，发现他这么讲也说得通。这给了我很大启发，我开始意识到，做地产开发也不一定就要着急买地、囤地。

另外，在很长一段时间里，国内一些城市在城市发

另外，在很长一段时间里，国内一些城市在城市发展过程中出现了一种被称为「地铁模式」的新现象——地铁从市中心向郊区延伸，位于郊区的地铁站附近开发了很多楼盘，形成新的人口聚集。这些地铁站附近的房子不仅好卖，房价也不低。

在和纽约的同行交流时，他们都告诉我，「在纽约，这样的模式30年前就结束了。」

一开始我还不理解为什么他们那儿30年前就结束了。回头去研究，才发现，当人均GDP过了1万美金，城市化程度超过60%，人口不再增加，城市基础设施、基础空间结构格局基本确定以后，住宅供应量就会越来越小，住宅就成为一个增长很缓慢的市场，这个时候住宅开发商就得慢慢退出了。

于是，我们意识到，当我们国家的人均GDP超过1万美金、人均住房面积达到40平米时，房地产也会进入「后开发时代」，过去「高杠杆、高负债、高周转、高回报、高增长」的模式将不再有效，我们就把高杠杆的业务都减持掉了。

这样一来，我们就错过了泡沫被挤破之前的高增长

这样一来，我们就错过了泡沫被挤破之前的高增长，没赚到多少钱，但是，在泡沫破灭之后，我们活下来了。这是典型的「失之东隅，收之桑榆」。

确实挺不一样的，毕竟是在国外做项目嘛。那在美国做项目和在国内项目，最大的不同是什么？

在这个过程中，中美关系的变化，是对企业命运的影响是巨大的。

我们知道，「911」之后，中美合作反恐，两国关系有一段蜜月期。在此背景下，中国经济也得到了一个非常好的外部环境。

另一方面，美国方面也希望用世贸中心的重建，来

另一方面，美国方面也希望用世贸中心的重建，来宣誓对抗恐怖主义的决心。如何对抗恐怖主义呢？继续坚持自由主义的精神。所以，他们把重建的世贸中心最高楼，命名为「自由塔」，还为之发了「自由债券」，「自由塔」的高度也定为1776英尺，象征美国建国的1776年。所以，当时的世贸中心重建，不仅是重建这些建筑，还表达美国人对抗恐怖主义，以及不屈、自由的精神。

我们最开始的计划就是在「自由塔」的顶层建设一个「中国中心」。

因为上述的背景，这个项目显得非常独特，且有意义。在谈判期间，商务部的领导与美方的官员也谈到了这个项目，商务部领导指出，这个项目的意义之一，就是体现了两国共同反对恐怖主义的努力。所以项目签约的时候，吴仪副总理还见证了签约仪式。

我记得在这个项目确定之后的一次会议上，纽约市长做了一个发言。

他说，纽约这个地方很神奇，只要建哪个国家的中

他说，纽约这个地方很神奇，只要建哪个国家的中心，接下来，哪个国家就会成为世界上举足轻重的经济体。

他举例说，最早，有一栋三四层的小楼叫英国中心，之后，英国经济如日中天。后来有了德国中心，德国经济又成为了世界经济的引擎。再之后，英国中心附近的洛克菲勒中心改名为日本中心，日本经济又变得很牛。可见，纽约一直见证着世界经济格局的变化。

他说，现在你们在这里建中国中心，我们相信中国经济也会继续腾飞。

随后，中美关系慢慢地没那么好了，就开始有一些声音说，这个项目得改名，不要叫「中国中心」。后来，就改成了「云端俱乐部」。

当然，这一方面反映了美国方面的意识形态化，另

当然，这一方面反映了美国方面的意识形态化，另一方面，美国人自己的精神也变了。这个楼也不叫「自由塔」了，叫世贸一号楼。这个项目建起来时，虽然高度保持不变，但建筑方案改了，名字也变了，「自由」不提了，「自由债券」也没有了，然后「中国中心」也没有了，现在变成了纯商业项目。

总之，这个项目见证了中美关系的几个变化阶段，是一个很有意义很有影响很挑战的项目，但是时间跨度太长，又经历了中美关系的变化，导致盈利性上就不太好。尤其是到了特朗普第一次担任美国总统之后，两国经贸关系开始恶化，再加上疫情期间，云端俱乐部就没有好好经营过。这件事情也湮没在纽约无数的新闻里头，被人淡忘了。

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冯叔，在您的文章里看到一段话，「追求理想，重点不在于实现，而在于过程。就像爬山，最后你上去了，发现大家都一样。都到山顶上了，能有什么不同？不同的是过程中每个人的表现。珠峰顶上差不多30平米，登顶的人在上面待一会儿，拍了照就赶紧往下走。但是，在攀登的路上会看到各种景象。所以你要敢于为这个目标去攀登，去行走。其实价值在这儿。」能举例讲一讲吗？您做过的事情当中，有没有过程比结果更有意义的？

从2002年到2018年，我曾经花了16年时间，在纽约世贸大厦做了一个「中国中心」项目。这个项目本身的盈利并不好，但在做这个项目的过程中，我见到了特别多有意思的事，也积累了很多宝贵的经验。这件事，比较符合你所说的「过程比结果更有意义」。

「911事件」之后，因为一个很偶然的机会，我接触到纽约世贸中心重建这个事。

我印象中是在2002年1月份，那天还下着雪，

我印象中是在2002年1月份，那天还下着雪，我在北大参加一个房地产行业的研讨学习班。在课堂上，哥伦比亚大学房地产学院的莱文教授给我们讲911之后的重建，还展示了一位法国设计师的世贸中心重建方案。这个方案非常棒，七栋建筑和不远处的自由女神像遥相呼应，就像是自由女神像旋转着的裙摆，依次展开。

莱文教授不仅讲到建筑设计，也讲到重建过程中的财务等问题。他的讲座激发了我想参与世贸重建的念头。我就问教授，「我有没有机会参与？」

教授说，「我没法回答你这个问题，但是，如果你去纽约，我可以帮你介绍相关的负责人，你跟他们谈。」

就这样，2002年春夏之交的一天，我去了纽约，见到了纽约合作组织的人，然后在纽约合作组织的安排下，和世贸当时的业主方讨论参与重建的可能性。

之后，经历了一系列的曲折，终于在2018年，

之后，经历了一系列的曲折，终于在2018年，在重建的世贸中心最高的一号楼（自由塔）上，建成了中国中心（后来改名叫SkyClub，中文名是云端俱乐部）。

从2002年启动到2018年运营，这个项目用了16年时间，这期间，为了这个事，我去了六七十次纽约。应该说，这是我做过的比较小的一个项目，也是花时间最长、难度最大、挑战最多的一个项目。

这16年中，中美关系起起起起伏伏，我们的企业也经历了起伏，出现了很多变化。但是，通过这个项目，我观察到，有几点非常重要。

第一，信用与契约非常重要，是市场经济中交易的基础。

我们中国人做生意的习惯，上来就谈价钱。但是，

我们中国人做生意的习惯，上来就谈价钱。但是，在谈这个项目的时候，开始没人跟我们谈价钱，先谈的是技术：要在500米高的地方做一个超级俱乐部，建一个交流的平台，提供会议、餐饮、健身等设施，在技术上行不行？

技术谈完了，开始谈法律。法律上的问题也都搞明白了，才开始谈商务，这时候才开始谈钱。他们说，商务上的事，你我之间是可以妥协的，但是技术和法律上的事情，是不能妥协的，技术和法律，才能最终保障交易的可实施性。

因为这个经验，我们知道了，商业活动的基础实际上是技术和法务。之后我在很多地产项目的谈判中，也特别坚持技术、法务、商务这样一个顺序。技术不行就不谈了，法务上不行也不谈，商务上不行，那还可以再谈。

第二，做这个项目的过程中，我了解到合格交易对手的概念，也体会到合格交易对手有多么重要。

在和我们开始谈技术之前，有一个环节，他们要验

在和我们开始谈技术之前，有一个环节，他们要验证我是不是合格交易对手。举个例子来说，我要做「中国中心」，他们就提出，既然你有信心把中国企业带过来，那么，你应该是认识很多著名的中国企业家的。于是，就列举了很多有名的中国企业家，问我认不认识。我说认识。

随后，他们就列了一个名单，「我们来中国，到时候你约一下他们，我们想见一见。」后来柳传志、马蔚华、宁高宁、张朝阳等许多企业家都当面向他们表示坚决支持我和「中国中心」。

于是，我就组织了几次见面会，大家见面了。之后他们又说，「这些都是讲中文的企业家。你能不能再约一批可以讲英文的中国企业家？」他们又列了一个名单。我又组织了一次活动，请来了名单上这些留过学、能讲英语的企业家。

他们见了之后，认为我算是合格了。然后他们又提出来，认识很多中国企业家还不够，还要考察我的信用，问我能不能找一个能证明我信用的外国企业家。

刚好此前我们跟怡和集团旗下的香港置地合作做了

刚好此前我们跟怡和集团旗下的香港置地合作做了一个项目。我说，可以找香港置地、怡和来了解。我和怡和董事长凯瑟克先生有过多次交谈，互相都很熟悉。

怡和方面告诉美方：一、冯先生对中国的事知道的特别多。不仅如此，巴勒斯坦、以色列、朝鲜，等等，也知道很多，不仅知道，似乎还不外行。第二，别的不知道，但冯先生和香港置地合作的这个项目上，信用很好。

此后，美方就开始接纳我，视我为合格交易对手。

对方如此精挑细选，我们当然也不能让人家失望。这个项目就做得很认真。这其实就像是相亲，往往是你渣我也渣，你认真遇到的人也会认真。所以，最后我们用了16年时间，即使没赚钱，我们把这个项目做成了。

当然，后来我们也发现，一些生意出了问题，本质

当然，后来我们也发现，一些生意出了问题，本质上都是交易对手出了问题，比如交易对手的履约能力不够，诚信度不够，专业度不够，或者临时出现了意外的变故，公司破产或者是面临其它诉讼，等等。而比较顺利的项目，往往都是找对了合格交易对手。

在这期间，我们也不断地和美国的同行交流，积累了很多宝贵的经验。

比如在超高建筑领域，我们更新了认知。最近这几年，我们在海外做超高建筑，最初的经验就来源于此。

我们还发现，纽约市场在很多方面和我们原有的经验不一样，比如说，这里的地产商都不急着买地。我就问他们，「为什么你们你们都不着急买地？」

他们告诉我，「土地是无限的，为什么急着要买？

他们告诉我，「土地是无限的，为什么急着要买？」

我一头雾水，「为啥说土地是无限的呢？」

对方告诉我，「土地作为一种自然要素，当然是有限的。但是，把地产开发所需的土地作为一个生产要素来看的话，它就是无限的。为什么呢？首先，你可以把房子往高了盖，向天空要面积。现在最高的住宅楼已经有500米高了，而在100年前，最高的写字楼也才100米高。其次，房价、地价都足够贵时，可以把旧房子拆了，再建新的，这样能产生新的土地供应。所以，只要它是生产要素，随着技术的进步和价格的调整，它的供给就可以视为是无限的。」

我一琢磨，发现他这么讲也说得通。这给了我很大启发，我开始意识到，做地产开发也不一定就要着急买地、囤地。

另外，在很长一段时间里，国内一些城市在城市发

另外，在很长一段时间里，国内一些城市在城市发展过程中出现了一种被称为「地铁模式」的新现象——地铁从市中心向郊区延伸，位于郊区的地铁站附近开发了很多楼盘，形成新的人口聚集。这些地铁站附近的房子不仅好卖，房价也不低。

在和纽约的同行交流时，他们都告诉我，「在纽约，这样的模式30年前就结束了。」

一开始我还不理解为什么他们那儿30年前就结束了。回头去研究，才发现，当人均GDP过了1万美金，城市化程度超过60%，人口不再增加，城市基础设施、基础空间结构格局基本确定以后，住宅供应量就会越来越小，住宅就成为一个增长很缓慢的市场，这个时候住宅开发商就得慢慢退出了。

于是，我们意识到，当我们国家的人均GDP超过1万美金、人均住房面积达到40平米时，房地产也会进入「后开发时代」，过去「高杠杆、高负债、高周转、高回报、高增长」的模式将不再有效，我们就把高杠杆的业务都减持掉了。

这样一来，我们就错过了泡沫被挤破之前的高增长

这样一来，我们就错过了泡沫被挤破之前的高增长，没赚到多少钱，但是，在泡沫破灭之后，我们活下来了。这是典型的「失之东隅，收之桑榆」。

确实挺不一样的，毕竟是在国外做项目嘛。那在美国做项目和在国内项目，最大的不同是什么？

在这个过程中，中美关系的变化，是对企业命运的影响是巨大的。

我们知道，「911」之后，中美合作反恐，两国关系有一段蜜月期。在此背景下，中国经济也得到了一个非常好的外部环境。

另一方面，美国方面也希望用世贸中心的重建，来

另一方面，美国方面也希望用世贸中心的重建，来宣誓对抗恐怖主义的决心。如何对抗恐怖主义呢？继续坚持自由主义的精神。所以，他们把重建的世贸中心最高楼，命名为「自由塔」，还为之发了「自由债券」，「自由塔」的高度也定为1776英尺，象征美国建国的1776年。所以，当时的世贸中心重建，不仅是重建这些建筑，还表达美国人对抗恐怖主义，以及不屈、自由的精神。

我们最开始的计划就是在「自由塔」的顶层建设一个「中国中心」。

因为上述的背景，这个项目显得非常独特，且有意义。在谈判期间，商务部的领导与美方的官员也谈到了这个项目，商务部领导指出，这个项目的意义之一，就是体现了两国共同反对恐怖主义的努力。所以项目签约的时候，吴仪副总理还见证了签约仪式。

我记得在这个项目确定之后的一次会议上，纽约市长做了一个发言。

他说，纽约这个地方很神奇，只要建哪个国家的中

他说，纽约这个地方很神奇，只要建哪个国家的中心，接下来，哪个国家就会成为世界上举足轻重的经济体。

他举例说，最早，有一栋三四层的小楼叫英国中心，之后，英国经济如日中天。后来有了德国中心，德国经济又成为了世界经济的引擎。再之后，英国中心附近的洛克菲勒中心改名为日本中心，日本经济又变得很牛。可见，纽约一直见证着世界经济格局的变化。

他说，现在你们在这里建中国中心，我们相信中国经济也会继续腾飞。

随后，中美关系慢慢地没那么好了，就开始有一些声音说，这个项目得改名，不要叫「中国中心」。后来，就改成了「云端俱乐部」。

当然，这一方面反映了美国方面的意识形态化，另

当然，这一方面反映了美国方面的意识形态化，另一方面，美国人自己的精神也变了。这个楼也不叫「自由塔」了，叫世贸一号楼。这个项目建起来时，虽然高度保持不变，但建筑方案改了，名字也变了，「自由」不提了，「自由债券」也没有了，然后「中国中心」也没有了，现在变成了纯商业项目。

总之，这个项目见证了中美关系的几个变化阶段，是一个很有意义很有影响很挑战的项目，但是时间跨度太长，又经历了中美关系的变化，导致盈利性上就不太好。尤其是到了特朗普第一次担任美国总统之后，两国经贸关系开始恶化，再加上疫情期间，云端俱乐部就没有好好经营过。这件事情也湮没在纽约无数的新闻里头，被人淡忘了。

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