核心内容摘要
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说真的，最近上海楼市有个信号挺有意思的——开
说真的，最近上海楼市有个信号挺有意思的——开发商开始“硬气”了。
宝山南大板块有个楼盘，二期均价干到了6.85万元/平方米。110平米的中间套，一期卖6.3万，二期涨到6.6万；133平米的户型，从6.9万涨到了7.1万。部分户型单价直接往上蹿了超过2000块。
更夸张的是徐汇滨江。中海旗下一个项目6月18号启动认购，均价20.6万元/平方米。跟三年前开盘的云锦东方比，每平米贵了大概4万块。一套房子总价6000万到一个亿不等。
你没看错，二手房还在“以价换量”的尾巴上挣扎，新房却已经有楼盘开始悄悄涨价了。
这就有意思了。开发商哪来的底气？
这就有意思了。开发商哪来的底气？
底气之一：二手房把路铺好了
这轮涨价不是开发商一拍脑袋决定的。你往前翻三个月就知道了。
3月上海二手房成交31436套，4月28936套，5月28023套，连续三个月稳稳站在2.8万套以上的高位。5月的网签量同比大涨31%，创了近六年同期新高。6月上半月已经干了1.33万套，全月大概率还能守住2.8万套。
价格也在跟。5月上海二手房价环比涨0.6%，
价格也在跟。5月上海二手房价环比涨0.6%，连续四个月上涨，涨幅领跑全国。新房这边，5月环比涨0.2%，同比涨3.2%，是唯一新房价格同比正增长的一线城市。
二手房成交活跃了，置换链条就转起来了。老房子卖掉了，改善需求就释放出来了。低总价的刚需房源快速去化之后，置换客群开始进入改善市场。5月总价500万到800万的改善型房源成交量环比大涨9.3%。这个价格段的成交占比从3月的7.56%涨到了5月的8.37%。
置换链条向上传导，新房就有了接盘的人。
底气之二：政策给了一脚油门
2月25号，“沪七条”正式落地。非沪籍买外环
2月25号，“沪七条”正式落地。非沪籍买外环内房子，社保从3年缩短到1年。公积金首套最高能贷到240万，多子女家庭还能再加码到324万。房产税方面，成年子女买唯一住房暂免征收。
门槛低了，能买的人多了。外环内的楼盘去化明显加快。有人看房、有人下单，开发商自然腰杆子硬了。
底气之三：核心区的地是真的稀缺
你再看徐汇滨江那个20.6万的项目。去年10月中海拿这块地的时候，楼面价就干到了148503元/平方米，直接刷新了徐汇区住宅楼面价纪录，成了全国非风貌住宅用地的新单价地王。
徐汇滨江开发进入后期了，新增住宅用地越来越少
徐汇滨江开发进入后期了，新增住宅用地越来越少。这种低密度的洋房产品，卖一套少一套。全盘就88户。物以稀为贵，开发商不愁卖，自然敢往上报价。
但别高兴太早，这只是“结构性上涨”
注意一个词——“冷热并存但边际走强”。翻译成人话就是：有人吃肉，有人连汤都喝不上。
外环外的新盘还在以价换量。5月新增的39个新盘里，外环外供应面积占了将近78%，套数占了77%。这些区域供货主力是300万到800万的刚需和中端改善产品。跟核心区的豪宅完全是两个世界。
上海新房去化周期已经降到了8.4个月，库存结
上海新房去化周期已经降到了8.4个月，库存结构相对健康。但这轮涨价更多集中在部分区域和高改善需求产品上。市场是不是真的进入全面上行周期，还得看后续成交能不能持续。
开发商为什么敢在这个时候提价？
说白了，他们看到了三个信号。
第一个信号，二手房连续几个月高位成交，市场底部特征已经比较清晰了。低价房源在持续消化，剩下的卖家心态变了，不再恐慌抛售。
第二个信号，政策托底的预期很明确。“沪七条”
第二个信号，政策托底的预期很明确。“沪七条”之后，市场信心在修复，刚需和改善需求都在释放。
第三个信号，核心区的土地供应越来越少，开发商手里的好地块就是稀缺资源，不愁卖。
宝山南大那个项目，一期从去年年底开始分四批次开盘，整体去化率超过80%。卖得好，才有涨价的底气。而且人家也没完全取消优惠，二期还是按97折在卖。涨归涨，姿态还是要有的。
这轮涨价能持续多久？
说实话，现在谁也说不准。
说实话，现在谁也说不准。
上海楼市确实在从“成交修复”走向“价格分化后的局部抬升”。但这种上行还不是全面开花。远郊的劣质房源、缺乏配套的板块，该冷还是冷。
有一种说法是“淡季不淡”。6月虽然是传统淡季，但热度还在延续。不过房价涨幅可能会小幅收窄。市场是否真的进入全面上行通道，后续的政策走向和成交数据才是真正的试金石。
开发商硬气了，对购房者来说不是坏事。至少说明市场最冷的时候可能已经过去了。但要不要追涨，还得看自己的钱包和需求。刚需该上车就上车，投资客还是悠着点。这届市场，已经不吃“闭眼买”那一套了。
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说真的，最近上海楼市有个信号挺有意思的——开
说真的，最近上海楼市有个信号挺有意思的——开发商开始“硬气”了。
宝山南大板块有个楼盘，二期均价干到了6.85万元/平方米。110平米的中间套，一期卖6.3万，二期涨到6.6万；133平米的户型，从6.9万涨到了7.1万。部分户型单价直接往上蹿了超过2000块。
更夸张的是徐汇滨江。中海旗下一个项目6月18号启动认购，均价20.6万元/平方米。跟三年前开盘的云锦东方比，每平米贵了大概4万块。一套房子总价6000万到一个亿不等。
你没看错，二手房还在“以价换量”的尾巴上挣扎，新房却已经有楼盘开始悄悄涨价了。
这就有意思了。开发商哪来的底气？
这就有意思了。开发商哪来的底气？
底气之一：二手房把路铺好了
这轮涨价不是开发商一拍脑袋决定的。你往前翻三个月就知道了。
3月上海二手房成交31436套，4月28936套，5月28023套，连续三个月稳稳站在2.8万套以上的高位。5月的网签量同比大涨31%，创了近六年同期新高。6月上半月已经干了1.33万套，全月大概率还能守住2.8万套。
价格也在跟。5月上海二手房价环比涨0.6%，
价格也在跟。5月上海二手房价环比涨0.6%，连续四个月上涨，涨幅领跑全国。新房这边，5月环比涨0.2%，同比涨3.2%，是唯一新房价格同比正增长的一线城市。
二手房成交活跃了，置换链条就转起来了。老房子卖掉了，改善需求就释放出来了。低总价的刚需房源快速去化之后，置换客群开始进入改善市场。5月总价500万到800万的改善型房源成交量环比大涨9.3%。这个价格段的成交占比从3月的7.56%涨到了5月的8.37%。
置换链条向上传导，新房就有了接盘的人。
底气之二：政策给了一脚油门
2月25号，“沪七条”正式落地。非沪籍买外环
2月25号，“沪七条”正式落地。非沪籍买外环内房子，社保从3年缩短到1年。公积金首套最高能贷到240万，多子女家庭还能再加码到324万。房产税方面，成年子女买唯一住房暂免征收。
门槛低了，能买的人多了。外环内的楼盘去化明显加快。有人看房、有人下单，开发商自然腰杆子硬了。
底气之三：核心区的地是真的稀缺
你再看徐汇滨江那个20.6万的项目。去年10月中海拿这块地的时候，楼面价就干到了148503元/平方米，直接刷新了徐汇区住宅楼面价纪录，成了全国非风貌住宅用地的新单价地王。
徐汇滨江开发进入后期了，新增住宅用地越来越少
徐汇滨江开发进入后期了，新增住宅用地越来越少。这种低密度的洋房产品，卖一套少一套。全盘就88户。物以稀为贵，开发商不愁卖，自然敢往上报价。
但别高兴太早，这只是“结构性上涨”
注意一个词——“冷热并存但边际走强”。翻译成人话就是：有人吃肉，有人连汤都喝不上。
外环外的新盘还在以价换量。5月新增的39个新盘里，外环外供应面积占了将近78%，套数占了77%。这些区域供货主力是300万到800万的刚需和中端改善产品。跟核心区的豪宅完全是两个世界。
上海新房去化周期已经降到了8.4个月，库存结
上海新房去化周期已经降到了8.4个月，库存结构相对健康。但这轮涨价更多集中在部分区域和高改善需求产品上。市场是不是真的进入全面上行周期，还得看后续成交能不能持续。
开发商为什么敢在这个时候提价？
说白了，他们看到了三个信号。
第一个信号，二手房连续几个月高位成交，市场底部特征已经比较清晰了。低价房源在持续消化，剩下的卖家心态变了，不再恐慌抛售。
第二个信号，政策托底的预期很明确。“沪七条”
第二个信号，政策托底的预期很明确。“沪七条”之后，市场信心在修复，刚需和改善需求都在释放。
第三个信号，核心区的土地供应越来越少，开发商手里的好地块就是稀缺资源，不愁卖。
宝山南大那个项目，一期从去年年底开始分四批次开盘，整体去化率超过80%。卖得好，才有涨价的底气。而且人家也没完全取消优惠，二期还是按97折在卖。涨归涨，姿态还是要有的。
这轮涨价能持续多久？
说实话，现在谁也说不准。
说实话，现在谁也说不准。
上海楼市确实在从“成交修复”走向“价格分化后的局部抬升”。但这种上行还不是全面开花。远郊的劣质房源、缺乏配套的板块，该冷还是冷。
有一种说法是“淡季不淡”。6月虽然是传统淡季，但热度还在延续。不过房价涨幅可能会小幅收窄。市场是否真的进入全面上行通道，后续的政策走向和成交数据才是真正的试金石。
开发商硬气了，对购房者来说不是坏事。至少说明市场最冷的时候可能已经过去了。但要不要追涨，还得看自己的钱包和需求。刚需该上车就上车，投资客还是悠着点。这届市场，已经不吃“闭眼买”那一套了。
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