[房地产开发企业发包开发工程价款结算的办法有什么]开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起...+阅读
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
1、 前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、 建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件： 《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
关于房地产的开发的知识
涉及到土地及房产开发的知识太多了，取得房地产开发项目土地使用权的一点基础如下：
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证 ；
2、办理建设用地委托钉桩 ；
3、办理国有土地使用权出让申请 ；
4、主管部门实地勘察 ；
5、土地估价报告的预审 ；
6、委托地价评估 ；
7、办理核定地价手续 ；
8、办理土地出让审批 ；
9、签订国有土地使用权出让合同 ；
10、领取临时国有土地使用证 ；
11、领取正式国有土地使用证 ；
12、国有土地使用权出让金的返还 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金） ；
2、资金占用费 ；
3、滞纳金 ；
4、土地使用费 ；
5、外商投资企业土地使用费；
6、防洪工程建设维护管理费 ；
7、土地闲置费 ；
8、土地权属调查、地籍测绘费 ；
9、城镇土地使用税 ；
10、地价评估费 ；
11、出让土地预订金 ；
12、征地管理费 ；
13、土地补偿费 ；
14、青苗及树木补偿费 ；
15、地上物补偿费 ；
16、劳动力安置费 ；
17、超转人员安置费 ；
18、新菜田开发建设基金 ；
19、耕地占用税
房地产开发的几大基本环节与要点提示
房地产开发的几大基本环节与要点提示 （甲方运作管理基础手册） 项目选择及项目起动的有关工作 ：（略） 组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。 特定项目的市场研究与前期准备： 特定项目的市场价值判断与目标客户选定，项目决策分析； “投入产出比”分析，成本收益预期与现金流分析，报批“投资估算”； 特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析；确定“投资限额”； 资金筹措方案与项目开发周期策划； 专人负责——“投资控制”环节。 组建项目运作专业团队（项目公司成立）： 含“营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。 其它相关前期准备工作。 勘察设计与产品定型深化价值塑造： 专人负责——“设计管理¬¬”环节。
根据规划要求，确定方案设计任务书，建筑规划设计与景观资源规划； 建筑方案设计（规划概念设计，调整、确认方案设计），“投资概算”； 建筑施工图设计（初步设计及施工图设计），“投资预算”； 景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品VI系统设计等相关设计工作。 报批、报建环节（甲方的工作重点）：专人负责——“报批报审”环节。 必须专人负责，配合整个开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确保各种手续齐全。 如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工许可证、预售许可证等。 各类施工准备手续，临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。 开工后的施工全程管理阶段：专人负责——“施工管理”环节。
施工“总包单位”的招、投标管理及合同管理； 组建“招投标管理部门”，应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好“招投标”关，是工程建设管理的最关健环节。 对总承包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作；专人负责——“合同管理”环节。 施工监理单位的招标确认工作，合格的监理公司，是项目管理的必要条件，也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。 “总包”选定之后，重点“分包”大项的分包及技术难点管理： ○1基坑工程的单项技术方案论证，专家评定与招投标分包管理： 土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案；迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。 ○2桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理； 桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。
房地产开发的几大基本环节与要点提示 ○3地下室工程及人防工程专项技术管理与实施： 地下室施工难度高，周期长，各类规范要求高、安全隐患多，要求总包单位有极强的施工能力和相关经验，其中，专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与专业公司。 ○4主体结构施工及分包工程专项招标： 专人负责——“主体结构¬¬”环节。 主体结构施工是对“综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单位（主体结构必须由总包单位完成）。 各类分包必须服从“总包管理”及“监理管理”，配合总体进度、质量要求。 招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、提升机使用）等问题。 对于有专项“幕墙”施工的楼宇，主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进行，做好“幕墙”的结构预埋工作。
（专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工，专项招标，深化幕墙施工方案和技术节点方案，幕墙施工方在主体结构开始后，即进入现场同步开工，以确保吻合度与综合质量及工期。 ） ○5室内公共部分的装修工程； 专人负责——“二次装修¬¬”环节。 售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要会议厅等必经过二次装修，应单独招标，另行深化设计、由甲类装修公司专业施工，以确保品质。 ○6主要大宗设备采购（甲方重点工作）： 专人负责——“设备采购”环节。 冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组，电梯选购，冷却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金（塑钢）门窗、专项涂料等，以上设备、设施应由甲方控制价格与质量。
○7园林广场环境景观工程： 应对整体景观设计进行控制，在完整的施工图指导下，应由专业景观公司配合土建总包单位，共同完成总平景观工程。含各类景观、道路、水景、场地、照明、标识系统等，要分配好各类工作的衔接界面，合理划分合同范围。 ○8大厦夜景“泛光亮化”工程（专项招标）： “泛光照明设计”应在主体施工结束前完成细化，由专业景观灯光工程公司完成。 。
房地产项目开发具体流程是什么
第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计
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