[宗地地价评估辅导]宗地地价评估是根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地权益进行分析，评估出待估宗地在某一基准日土地使用权价格。宗地地价具有特...+阅读
土地使用权人的权属界址范围内的地块。 权属界址线所封闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。历史上曾称宗地为“丘”。 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。 宗地是被权属界址线所封闭的地快。通常，一宗地是一个权利人所拥有或使用的一个地块。一个权利人拥有或使用不相联的几个地块时，则每一地块应分别划分宗地。当一个地块为两个以上权利人拥有或使用，而在实地又无法划分他们之间的界线，这种地块称为共用宗。
当一个权利人拥有或使用的地块跨越土地登记机关所辖的范围，即一个地块分属两个以上土地登记机关管辖时，应按行政辖区界线分别划宗。...
1宗地什么意思？？？？？
parcel Of land，土地使用权人的权属界址范围内的地块。 权属界址线所封闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。宗地是土地登记的基本单元，宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。 以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。 宗地是被权属界址线所封闭的地块。通常，一宗地是一个权利人所拥有或使用的一个地块。 一个权利人拥有或使用不相联的几个地块时，则每一地块应分别划分宗地。当一个地块为两个以上权利人拥有或使用，而在实地又无法划分他们之间的界线，这种地块称为共用宗。 当一个权利人拥有或使用的地块跨越土地登记机关所辖的范围，即一个地块分属两个以上土地登记机关管辖时，应按行政辖区界线分别划宗。 2划分编辑 权属界址线所封闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。历史上曾称宗地为“丘”。 3宗地开发注意事项编辑
（1）应准确区分宗地内和宗地外的开发程度 对于一般地区来说，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的，因此，许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米，有的距离几千米、十几千米、甚至几十千米，在这种情况下，一般企业要进行生产和建设，通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。 在这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应届于宗地内。
（2）宗地红线内外的开发程度不一致 由于在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业（矿）区。 通常有以下几种情况： A、红线外开发程度比红线内低：这种情况主要是由于有的设施是企业自建，如供水设施为企业自建的水井，而宗地所处区域又没有供水设施，这就宗地内有供水，而宗地外无供水； B、红线外开发程度比红线内高：这主要是宗地所处区域（红线外）有各种设施，但该宗地内没有用，如煤矿的矸石山。 其红线外可能有通讯、供水设施，但矸石山不用，内部也没建设； C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，如某位于北方城市市中心区的大酒店，该酒店为了满足经营的需要，其供暖设施是企业自建的，而该宗地所处区域也有[1]市政供暖设施，可是红线内外不搭界，在这种情况下，按照客观估价的原则，应确定宗地红线内外均有该设施。 确定了土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。 尚需要注意的是土地开发费用的分摊问题。如道路不是只让某个项目使用，其他行业可能也会受益，绿地、公园是周围的单位和个人共同受益，因此要根据实际受益程度作必须的费用分摊。 分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度*设施总费用。
究竟什么是宗地不要概念性的
“用地性质”和“挂牌出让（土地）”是互不涵盖的两个概念。
地性质是指根据城市总体规划的需要对某宗国有土地具体用地所规定的用途。用地性质分为八大类：即居住用地（R）、公共管理与公共服务设施用地（A）、商业服务业设施用地（B）、工业用地（M）、物流仓储用地（W）、道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）。
牌出让是国有土地使用权出让采取的方式之一；国有土地使用权出让主要有协议出让、招标出让和拍卖出让三种方式，挂牌出让是国有土地使用权出让的重要补充方式。
挂牌出让土地程序：
1.挂牌土地使用权，应当发布挂牌公告。挂牌公告应在挂牌起始日前20日发布。
因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在挂牌起始日不少于3日前告知当事人。
2.挂牌交易时间不得少于10个工作日。至挂牌交易截止日前，竞买人向挂牌人提出书面报价竞价申请，交纳竞买保证金，并提交下列材料：
(1)营业执照副本；
(2)法定代表人证明；
(3)法定代表人的身份影印件；
(4)资信证明；
(5)委托竞买，应当提供法人授权委托书；
(6)挂牌人认为应当提交的其他证明文件。
按公告告知可以邮寄报价竞价申请文件的，竞买人应当挂号邮寄，并且以挂牌交易截止日前挂牌人收到为有效。
3.挂牌人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和挂牌文件及有关资料。对不符合竞买资格的，挂牌人应当将申请材料退回报价竞价意向人。
4.发出挂牌文件后，挂牌人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。报价竞价人应当对报价竞价申请书的承诺承担责任。
5.有下列情形之一的为无效申请：
(1)申请文件在竞买申请截止日后收到的；
(2)申请文件不齐合或不符合规定的；
(3)申请文件字迹不清，无法辨认的；
(4)保证金没有到达挂牌人指定账户的。
6.挂牌依照以下程序进行：
(1)在挂牌公告确定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要点、起始价、增价规则及增价幅度等，在土地有形市场挂牌公布；
(2)符合条件的竞买人填定报价单报价；
(3)挂牌人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
(4)挂牌人继续接受新的报价；
(5)挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交；
①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成效；
②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
③在挂牌期限内无应价者，竞买人的报价均低于底价、均不符合其他条件的，挂牌不成交。
(6)在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价的，在土地市场举行挂牌宗地的现场竞价，出价最高者为竞得人；
(7)挂牌期限截止时，向挂牌人申请领取了统一制作的竞价标志牌，即确认拥有继续报价资格。
(8)挂牌现场竞价按下列程序进行：
①竞价主持人、记录员就位；
②主持人简介地块挂牌交易期内挂牌价格的更新情况，宣布挂牌截止时的报价为起叫价及每一次应价递增的数额。在竞价过程中，主持人有权根据竞价应价情况调整每一次应价数额。
③竞价标志牌代表竞买人的资格。竞买人以举牌方式应价。竞买人应价时，手举的竞价标志牌应高出头部。在新开价之前，竞买人不得撤回已竞价的应价。
④起叫价不等于该幅土地使用权出让的底价，竞价者最后应价低于底价时主持人有权终止竞价，收回该幅土地使用权。
⑤竞买人最后一次举牌应价时，经主持人宣布最后应价数目“第一次”、“第二次”而没有人再举牌应价，主持人一槌敲下，该幅土地使用权由最后应价者取得。
⑥挂牌人与竞得人签署《挂牌成交确认书》。
7.《挂牌成效确认书》应当包括下列内容：
(1)挂牌人、竞得人的名称（姓名）、地址；
(2)挂牌标的；
(3)挂牌成效时间、地点及价款；
(4)签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点；
(5)违约责任及争议解决方式；
(6)其他需要约定的事项。
相关概念：
国有土地出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
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