[土地估价相关经济理论与方法各章讲解二]第二章 市场经济的基本特征和作用第一节 市场经济的基本特征市场经济是以市场机制为基础的资源配置方式。与自然经济和计划经济相比,具有不同的特征。从市场经济的实质出发...+阅读
在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少,一般而言市场比较法不适用。
一、重置成本法评估在建工程。
其思路与评估固定资产相同。固定资产(建筑物)其重置价一般包括前期费用(勘察、设计、七通一平等),直接费(人工、材料、机械)、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此,运用重置成本评估在建工程时,其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同,个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。另外,在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。
非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值,功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。这里实体性贬值是指因自然条件破坏的程度,计算公式为:实体性陈旧贬值=破坏程度总费用/工种项目总费用,功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值/工程项目总费用;经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度,其计算公式为:经济性陈旧贬值=(设计生产能力-实际生产能力)/设计生产能力。
从重置成本法评估操作来看,企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言,在建项目各项费用(如前期费用、其他费用等)均可通过有关规定计算得出;而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后,再乘以工程总投资(总预算)的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目,可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整,这样才能得到较合理的评估值。
二、收益现值法评估在建工程。
一般情况下,用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水平,可以采用收益现值法进行评估。在运用收益现值法评估时,除项目收益可以预期等满足收益现值法所要求的一些条件外,还要注意以下几个问题:
1、 在建工种的整体性要求。一般而言,形象进度在85%以上和竣工项目可以采用收益法。
2、 评估以一年为期较为合理。
3、风险增加,在建工程的风险性高于一般评估项目,尤其运用收益法时,由于不确定因素,风险更大。对评估人员来说,需要丰富的经验,细致的工作,当然也要承担更大的风险。
本文地址:https://www.39baobao.com/show/39_9260.html
以上内容来自互联网,请自行判断内容的正确性。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权,请联系我们,我们会及时处理和回复,谢谢.
以下为关联文档:
土地估价相关经济理论与方法各章讲解十二城市规划与建筑设计(上)第十讲 城市规划与建筑设计(上)考试要求根据考试大纲规定,考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为:城市规划中城市的相关概念、城市规划的基本知...
土地估价师德国土地评估在市场经济体制下,土地价格决定于供给和需求。这就是说,与人口稀少的地区相比,人口密集和高需求地区的土地价格一般都较高。除地区特征外,特定的地点、法律环境,以及实际特点和一...
土地估价师辅导:土地使用流转存在的问题城市土地使用权流转的现实问题目前,从人民法院的审判实践中可以发现,在城市土地使用权流转中存在以下一些主要问题:1、拨土地使用权人不缴纳土地出让金,不办理转让手续,以合作开...
土地估价:收益机制和市场机制调土地价格收益机制是土地市场价格形成的前提。土地不同于一般商品,其价格的决定不完全由社会必要劳动时间决定,而主要由收益决定,即土地产出能力大小决定。地价分布主要有以下规律:土地利...
土地估价师考试辅导:递延资产与其他资产递延资产与其他资产一、递延资产递延资产,是指不能全部记人当年损益,应在以后年度内分期摊销的各项费用,包括开办费、租人固定资产的改良支出等。开办费是指企业在筹建期间...
土地估价实务:无偿收回的相关法律知识无偿收回的依据:1.《土地管理法》第三十七条第一款:“已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,……连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土...
在建工程使用自产产品的会计税务处理在建工程使用资产产品依据现行会计制度应当是一种内部结转关系,没有发生销售行为,不确认收入的实现,以成本计量转账;但依据增值税暂行条例规定,该项行为属于视同销售行为,需要缴纳...
土地使用权转入在建工程的会计处理一般企业已开发土地的土地使用权,应按所开发的各个工程项目的占地面积和预计使用期限,计算确定各个工程项目应分摊的金额,在工程达到预定可使用状态时,再转入工程项目。工程项目...
商业企业固定资产增加及在建工程的核算固定资产的核算是通过“固定资产”和“累计折旧”两个账户进行的。 “固定资产”账户是资产类账户,用来核算企业全部固定资产原始价值的增加、减少和结存情况。借方登记固定...