[两高中生成功转让发明专利获转让费1]记者昨从吴家山中学获悉，该校两位学生王玉玺和贺星明的两项发明，获得国家知识产权局实用新型专利权，并分别以5000元和7000元的价格，将专利权转让给武汉市一家建筑企业。其中，王...+阅读
公司股权转让下的房地产转让，受让方必须分别考虑房地产项目风险和公司股权并购风险（来源于目标公司或有债务的转移）。
在股权转让协议中，受让方需要防范以下一些风险：
一是目标公司或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、其他到期或未到期的一般性债务等；
二是股权和股权并购的合法性风险；
三是因房地产项目尚未取得四证或四证不全的，或是尚在申报中的预期项目，均存在不可避免的政策风险；四是前期规划和前期施工的瑕疵风险等；五是股权并购协议的履行风险。
公司股权转让下的房地产转让，受让方可以通过以下几点来进行风险管理。第一，成立专门的项目并购小组，包括法律、财务和房地产等核心小组。第二，前期的审慎调查与风险评估。审查目标公司的财务状况、对外合同签订与履行状况、项目规划与执行状况等。审查文件包括：公司的注册成立文件、财务报告、税务资料、转让前的专项审计报告等，审查目标公司对外合同记录和用印记录报告等。第三，收购方案的确定与谈判。第四，股权协议的签订与监督执行。
房地产投资中有哪些风险
房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：
1、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。
2、购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
3、流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
4、利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产...房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：
1、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。
2、购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
3、流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
4、利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
5、经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
6、财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
7、社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
8、自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
商品房预售权利及风险转移是任何规定的
商品房预售，应当符合下列条件
（一） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
（二）持有建设工程规划许可证书
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之十五以上，并以确定施工进度和军工交付日期
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得单品芳预售许可证明
商品房雨后人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
风险转移：交钥匙，为风险转移的标志
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
此条规定实际是确认“交钥匙”即为交房，并以此作为风险转移的标志，即不以房屋所有权的移转作为交房和风险转移的成立条件，从而解决了长期以来，在理论和实践上一直存在争议的关于商品房的交付和风险转移的标志问题，使风险转移的时间大大提前，因而有利于房地产开发企业利益的维护。
购买预售房建议您还是选择信誉好，资金雄厚的房地产公司，这样风险也会相对较小。因为在你顺利取得房屋所有权之前，房地产公司首先要结清工程款、其次完成向银行的抵押……所以至少存在着两个风险。
我国房地产所有权转移和风险转移的理论是怎样的
房地产是最主要的不动产，不动产所有权的转移是一种物权行为，物权行为的必然后果是使物权发生变动。根据物权法的基本原则，物权的变动必须经过公示方能产生公信力。世界各国法律几乎都将登记作为不动产物权的公示方法，但是对于不动产登记的性质各国却不尽相同，在理论上可将不动产物权登记分为登记对抗主义（或称形式主义登记）和登记要件主义（或称实质主义登记）。 在我国由于物权法尚未出台，现行的房地产登记制度虽类似于国外的不动产登记，但却具有浓重的行政管理色彩，不是真正私法意义上的不动产登记。尽管如此，大多数学者认为我国目前的不动产登记制度应当为实质主义登记，即非经登记不产生物权变动的效力。
一、根据不动产物权变动的不同原因区分登记的效力 我国现行不动产立法虽然实行登记要件主义，但是并没有考虑不动产物权变动的具体原因，而一律规定非经登记不发生物权变动的效力。 例如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第60、61条规定“房产权利的变动应当登记”，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”这与我国《继承法》的规定相矛盾，《继承法》规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权。 应该说《继承法》的规定是正确的，因为对于所有权人死亡的情形，由于从所有权人死亡时起，其所有财产便失去了主体，如果等登记以后被继承人的房屋所有权才转移至继承人名下，那么在被继承人死亡时至登记之前该房屋岂不成了无主财产？1987年《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月申请办理所有权登记”，按照《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的规定，建房人在办理登记后才能取得新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所属，即无法解释。 此外，为了维护国家公权力的权威性，因没收、征收、法院判决、强制执行等原因而取得房地产权利者，亦不应以登记为物权变动的生效要件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。 不动产物权的变动，非因法律行为而发生者，不应以登记为生效要件。亦即，因继承、没收、征收、法院判决、强制执行等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是事后应当办理变更登记手续，并且应当将权利记载日追溯至继承发生时或没收、征收、法院判决、强制执行等文件生效时。 另外，依法律之直接规定而取得不动产物权（如法定抵押权）者，以及由自己出资建筑而取得建筑物者，亦与此同。但是，出于交易安全的考虑，各国家和地区也同时规定，此等场合，不动产所有权人在为登记之前不得处分已经取得的物权。
二、正确界定房屋所有权转移的时间点 传统民法理论认为，在买卖契约中，出卖人有使买受人取得所有权或其他权利之义务，在不动产所有权及他物权或准物权之出卖，为转移之成立要件，出卖人有为书面的物权的合意及协力于移转登记之义务。 这说明商品房出卖人有交付房屋和协助办理房屋产权的转移登记的义务。但是，在实践中交付房屋和产权登记往往存在一定的时间差，尽管我国法律对商品房的产权登记时间作了规定，但是却没有对不按时办理产权登记应如何处罚作出规定，导致延期办理产权登记的现象非常严重。 一般来说开发商将房屋交付于买受人后，大约三个月到一年左右，买受人才能取得房屋产权证书，有的甚至需要
三、四年的时间。因此，界定房屋所有权转移的时间点犹为重要。 按照我国《合同法》第一百三十三条的规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。 ”但是，我国现行法律虽然规定了不动产的取得、变更登记制度，却没有规定不动产所有权自登记之日起转移。因此，严格按照我国现行法律规定来说，在不动产买卖活动中，不动产所有权应当自交付时起转移，登记仅具对抗第三人的效力。不过，在建设部制订的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条中规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。 ”最高人民法院的司法解释也有类似的规定。在人民法院的一些相关判例中，也大都以产权登记作为不动产所有权取得、变更的依据。因此，在我国，不动产登记的效力，实际上采用的是生效要件主义，即非经登记不发生物权变动的效力。 如果教条地遵循“非经登记，不发生房屋所有权的变动”的规定。 在实践就会有一些合法但极不合理的现象。 例如，某甲于2002年5月与某开发商签订《商品房买卖合同》购买某小区房屋一套，同时支付了全部房款，2003年1月某开发商将该房屋交付某甲使用，2003年5月某甲与某乙结婚，2004年5月某甲取得该房屋的所有权证书（登记日期为2004年4月...
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